La inminente concreción de los grandes proyectos mineros en la provincia de San Juan ha encendido las alarmas en el sector inmobiliario. La llegada de importantes inversiones internacionales anticipa una presión sin precedentes sobre la oferta habitacional, generando un severo cuello de botella que el mercado actual no está en condiciones de absorber. Según el desarrollador inmobiliario Osvaldo Lucero, referente de Estudio 3, la problemática no radica únicamente en la falta de viviendas sociales, sino en la incapacidad de responder a la demanda de profesionales, gerentes y ejecutivos de altos ingresos.
Al analizar la coyuntura del sector, Lucero confirma que "es un hecho real, el cuello de botella, una demanda y una oferta que no pueda acompañar eso". A diferencia de otros centros mineros o energéticos como Neuquén con Vaca Muerta, San Juan arrastra distorsiones acumuladas en los precios, habiendo alcanzado en alquileres de departamentos valores un 20% superiores a los de Córdoba e igualando a los de Mendoza.
Desconexión internacional y falta de crédito bancario
Uno de los principales ejes que señala Lucero es el choque de realidades entre el modelo de negocios de las grandes compañías mineras extranjeras y la estructura económica argentina. Las casas matrices e inversores internacionales presuponen que el desarrollo habitacional reacciona de manera inmediata ante la disponibilidad de capitales.
Lucero remarca que "los demandantes, los que toman las decisiones, porque hay distintas capas de decisión y las sustanciales siempre terminan por allá por Canadá, no dimensionan un poco el país". En ese sentido, explica la paradoja del mercado local: "En cualquier otro país uno ve la necesidad, va, golpea las puertas del banco, busca financiación y desarrolla y hace un buen negocio. Acá no existe eso. Los bancos no le van a prestar a las empresas, las empresas no pueden desarrollar".
Esta falta de financiamiento genera una brecha estructural de la que las mineras aún no han tomado dimensión. Según el empresario, "eso yo creo que la empresa minera no lo ha leído y entonces van a empezar a buscar y no va a haber. Entonces se van a quejar de que le piden barbaridades o simplemente no hay". Para evitar este escenario de desabastecimiento o precios desorbitados, señala que "hace falta un diálogo coordinado entre las partes. Coordinado principalmente por el gobierno, pero también que entendieran las minerías y los empresarios para llegar a acuerdos".
La fuga de ejecutivos hacia Mendoza
El déficit habitacional y de servicios de alta gama en San Juan provocarà un desplazamiento geográfico de las familias de mandos medios y altos ejecutivos hacia la provincia vecina de Mendoza. La demanda residencial ligada a la minería se divide en distintas capas, comenzando por el sector operativo u obrero hasta llegar a los profesionales y gerentes.
Respecto al segmento corporativo de mayores ingresos, Lucero detalla que "hay otra capa del medio hacia arriba que son profesionales que muchos de los profesionales sorprenden, vienen con familia". Al momento de radicarse, la oferta de infraestructura urbana, conectividad y oferta educativa inclinación la balanza. En materia escolar, por ejemplo, destaca que la presencia de colegios que certifiquen normas internacionales (como el Colegio Saint Paul) resulta clave para el traslado de hijos de profesionales que reubican a sus familias entre distintos países.
No obstante, cuando la oferta local resulta insuficiente o más costosa, las familias optan por instalarse en Mendoza. Reproduciendo la dinámica habitual de decisión familiar, Lucero indica que "la mujer que es la que tiene más decisión sobre la casa, dice, compara San Juan con Mendoza y dice: 'Mira, acá tenés aeropuerto, tenés todos los vuelos, tenés muchos colegios para elegir, tenés muchas casas para elegir y hoy vivir es más barato en Mendoza que en San Juan. Tenés mucho más comercio... y vivimos mejor'".
Esta situación genera un hábito donde gerentes y jefes de geología prefieren trasladarse a la mina desde Mendoza, aprovechando la proximidad geográfica de emprendimientos como Los Azules o El Pachón. Aunque el máximo representante o CEO de un proyecto relevante debe mantener residencia en San Juan por prudencia política —dado que "sería algo alarmante que las autoridades máximas de Vicuña estuvieran alquilando en Mendoza"—, gran parte de la línea gerencial intermedia opta por la provincia vecina.
Burocracia administrativa e imposibilidad de respuestas en corto plazo
Frente a la consulta sobre la posibilidad de que una compañía minera financie directamente un barrio privado para sus ejecutivos en un plazo ajustado de seis meses, Lucero descarta enfáticamente esa viabilidad bajo las condiciones actuales de la provincia.
Los plazos administrativos y la dotación de servicios públicos representan un freno crítico. El desarrollador expone que la lentitud en las tramitaciones oficiales equipara los tiempos de aprobación con los de construcción: "prácticamente lo mismo que nos demoran a aprobar los planos al mismo tiempo que nos demora a construirlo".
A ello se le suman los cuellos de botella con las prestadoras de servicios como Obras Sanitarias y la consecución de tierras aptas. "Salir a conseguir la tierra, salir al tema de los servicios... En 6 meses esos tiempos es imposible, te diría 2 años siendo super veloz", afirma Lucero, enfatizando que las expectativas extranjeras chocan contra los tiempos locales: "ellos suponen con la guita que funcionan como en otros países... como en Canadá. Pero acá no es saltando y cabeceando".
Por otro lado, Lucero cuestiona la falta de enfoque gubernamental en el aspecto habitacional dentro de la planificación de los grandes proyectos. Aunque existen gestiones orientadas a infraestructura vial y redes eléctricas, la oferta de vivienda ha quedado desplazada. El empresario concluye sosteniendo que "están muy preocupados en los caminos, en los ingresos, en la energía eléctrica, pero dónde vivir me parece que no están muy preocupados", advirtiendo que, de no haber planificación previa, el conflicto terminará regulándose bruscamente por la mera ley de la oferta y la demanda, con aumentos desmedidos de precios y tensión social.
