La renta de los departamentos alcanzó su mejor nivel en casi un cuarto de siglo

Comprar un departamento para destinarlo al alquiler volvió a ganar espacio como alternativa de inversión. Hoy confluyen dos variables poco habituales: los precios de venta permanecen 12% por debajo de su máximo histórico, según Zonaprop, mientras la rentabilidad bruta anual de los alquileres llegó al 5,89% en junio.

Ese escenario ya se refleja en los indicadores. De acuerdo con el mismo relevamiento, se necesitan cerca de 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo que cayó 5,8% frente al de un año atrás. La mejora responde al comportamiento dispar de ambos segmentos durante el primer semestre, con alquileres que subieron 15,7% y departamentos que apenas aumentaron 0,7%.

La derogación de la Ley de Alquileres también reforzó el interés por este tipo de operaciones. Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, señaló que el propietario recuperó capacidad de decisión al definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato.

Pese a la mejora en la renta, la compraventa todavía no muestra una reacción plena. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra 3% menor a la del mismo mes de 2025. En los primeros cinco meses del año se registraron 23.500 escrituras, apenas 1,2% por debajo del mismo período de 2025, lo que exhibe una recuperación gradual.

Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades, afirmó que la rentabilidad es una condición necesaria, pero no suficiente. Según explicó, todavía falta mayor previsibilidad macroeconómica y una recuperación más firme del financiamiento, considerado clave para impulsar la liquidez del sector.

Otro relevamiento, de Monitor Inmobiliario, ubicó la rentabilidad bruta anual en 6,76%, por encima del promedio histórico de 4,16%. Sin embargo, ese cálculo no contempla expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios ni períodos de vacancia. Vázquez Blanco precisó que el rendimiento efectivo suele quedar entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del retorno bruto.

Con esos ajustes, el rendimiento neto puede ubicarse en torno al 5,5% anual. Daniel Bryn, analista de Zipcode, sostuvo que quienes invierten hoy lo hacen en una etapa temprana, antes de que la consolidación del crédito hipotecario y un escenario macroeconómico más estable impulsen una demanda más masiva.

La mejora también se observa en la comparación histórica. En 2026, la rentabilidad bruta anual ronda el 6,2%, lejos de los mínimos de años anteriores: en 2020 había caído al 1,8% y entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. La recuperación se aceleró desde 2023 y llevó al indicador al nivel más alto en casi 25 años.

La renta más alta convive con una brecha todavía abierta en los valores de venta. El precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m², por debajo del valor estimado en torno a los u$s3.899 por m² que justificaría esa relación entre precio e ingreso por alquiler.

Más allá del retorno, los inversores también prestan atención a la vacancia, es decir, al tiempo que una unidad permanece desocupada entre un inquilino y otro. Con más de 16.000 departamentos disponibles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, frente a los cerca de 4.000 que había durante la vigencia de la ley, la competencia entre propietarios se volvió un factor central.

En ese contexto, la ubicación vuelve a ser determinante. Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano alcanza una rentabilidad bruta de 12,51% y La Boca de 9,52%. También figuran Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicolás (8,67%) y Parque Patricios (8,59%).

Para quienes buscan equilibrio entre ingreso, facilidad de alquiler y potencial de valorización, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Cristóbal aparecen con rendimientos de entre 7,5% y 8,5%, de acuerdo con Bryn. En esos barrios, el retorno puede ser menor, pero la demanda suele ser más sostenida.

El mercado sigue mostrando una recuperación gradual, aunque todavía condicionada por el crédito. En mayo, apenas 587 operaciones incluyeron hipoteca dentro del total de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una señal de que el financiamiento continúa con participación limitada.

Vázquez Blanco concluyó que, sin crédito en escala, la recomposición de precios será gradual, selectiva y desigual entre barrios y tipologías. Las propiedades mejor ubicadas, con mayor liquidez y demanda más estable, podrían ser las primeras en reflejar esa mejora.